Проект - це будівництво об'єкта, який, ймовірно, є торговим центром. Об' єкт знаходиться в г. Мищи Московська область за адресою: ул. Літня, 26. Орієнтування введення у експлуатацію об'єкта - 2019 рік.
Зони об' єкта
Коли ми створили концепцію будівництва бізнес-центру, ми повинні визначити межі зони обслуговування, ділянки навколо.
Умовне розташування об’ єкта можна поділити на три області (залежно від розташування):
- Перше кільце оточення: обмежене вулицями Юлія, Міро, ріка Яуза.
- Другий обручок середовища: охоплює більшість міста, крім віддалених районів - Строльник, Челюскінська, р-н Стройпластимасс, Східна Перловка і дружба.
- Розрізняється 3 обручки оточення: охоплює ціле місто Митіші, включаючи райони Будівельник, Чалюскінська, Стройпластмасс, Східна Перліка і дружба.
Внутрішні та зовнішні фактори успіху проекту
Зовнішні фактори знаходяться поза контролем інвестора, але їх вплив на подальший розвиток проекту має фундаментальне значення для реалізації проекту будівництва бізнес-центра.
У таблиці нижче представлено зовнішні та внутрішні фактори розвитку.
Виходячи з аналізу, ми можемо дійти висновку, що, приймаючи рішення про будівництво бізнес-центру, потрібно взяти до уваги декілька параметрів:
- Перспективи економічного, соціального та демографічного розвитку регіону.
- Рівень конкуренції в районі розкладання об'єкта.
- Соціально-демографічні особливості населення, що живе в районі.
- Особливості самого об'єкта.
- Інвестиційні результати реалізації проекту.
Слід зазначити, що вартість будівництва бізнес-центрів у Санкт-Петербурзі в середньому становить 450 мільйонів рублів при площі 40 000 кв. м. Але цей показник відрізняється від того, що відбувається в Москві.
Слід зазначити, що вартість будівництва бізнес-центрів у Москві становить близько 600 мільйонів рублів при квадратурі понад 40 000 кв. м.
SWOTshow- об’ єкт
Ось тут ви бачите таблицю SWOT-аналізу про проект, який буде використано для побудови.
| С - Сильні сторони | W - Слабкі сторони |
|
|
| O - Можливості | T - Погрози |
|
|
Проаналізувавши сильні та слабкі сторони об'єкта, його розвиток і погрози, можна розглянути можливості реалізації двох різних варіантів використання майданчиків:
- Торговий центр.
- Торгово-розволюючий центр.
Торговий центр
У цьому випадку можна зробити акцент на торгову галерею. Велика кількість торгових зон збільшить розмаїття запропонованих товарів. Ставки орендної споруди значно вищі, ніж на розважальні площі. У цьому випадку зона обчислення ТЦ буде тільки перше кільце середовища.
Цей бізнес-план будівництва бізнес-центр є найбільш оптимальним за умови будівництва двоповерхового об'єкта.
Торгово-розвожний центр
У другому випадку можна акцентувати увагу на розважальних складах. Основною перевагою цього речення є те, що на ринку міста спостерігається гострий брак місця проведення дозвілля для дітей. Найпривабливіші місця для розваг збільшують час перебування покупців на території об’єкта. У нових ТРЦ співвідношення торгових та розважальних площ є 50% до 50 відсотків.
На першому поверсі пропонується розмістити продуктовий супермаркет.
Якщо у місті існує велика кількість операторів розваг, то ТРК може привабити відвідувачів першого і частково другого кільця міста, оскільки там не вистачає розваг. При цьому слід пам’ятати, що орендні ставки на цю посаду нижчі, ніж на торгових площах, і це призведе до збільшення терміну окупації проекту.
Заручний досвід підказує, що найкорисніший бізнес - це створення комерційних ризиків.
А. Він є найвищим серед тих, які можна признати. Оцінка класу А вказує на престиж усіх приміщень, що мають сучасні системи життєзабезпечення та роботи самого центру.
Цінність будівництва бізнес-центру класу A на конкретному прикладі представлена нижче. Пам’ятайте, що будівництво ТРЦ в іншому місті може мати зовсім інші фінансові інвестиції.
Склади грошових потоків проекту
Ймовірно, ТРЦ матиме такі параметри, якщо ви отримаєте дозвіл на будівництво:
- Загальна площа торговельного центру 9672 кв. м.
- У тому числі 1-й поверх - 4847 кв. м.
- В тому числі 2-й поверх - 4825 кв. м.
- Заповнений будинок у 1-й рік - 70 відсотків.
- Заповненість приміщень у наступні роки - 95 відсотків.
- Ризик неплатежей - 0 %.
- Кількість прибутків у рік - 5 %.
Оскільки в угоді найма встановлено суму штрафу за просрочку понад 30 днів, ризики неплатежності під час будівництва бізнес-центру прирівняні до нуля. Зрощувач цін на оренду складає 5 відсотків.
Це показує таблицю, яку ви бачите нижче.
Долучення для будівництва бізнес-центру (руб.)
| Напрямок | Інвестиції | ||||
| 1. Витримки | Будівельні роботи | ||||
| Інші витрати | |||||
| Приватний підсумок: | |||||
| 2. З' єднання | Вдостатки | ||||
| Каналізація | |||||
| Теплопостачання | |||||
| Електропостачання | |||||
| За виділенням енергії мітт | |||||
| Приватний підсумок: | |||||
Найважливішим моментом є дослідження питань фінансування капітальних вкладень. Для цього використовуються і власні, і позики компанії. Нижче подано дані з фінансування проекту більш детально.
Фінансовий проект:
- Інвестицій всього - 13439642 дол.
- В тому числі 1-ий рік- 10939642 дол.
- В тому числі 2-й рік - 250000 дол.
- Зайовий капітал усього - 13439642 долл, у тому числі 1-ий рік: 10939642 долл, 2-й рік: 250000.
- Дата виплати кредиту - 10 років.
- Відсоткова ставка за кредитом - 18 відсотків.
В процесі дослідження фінансових результатів проекту важливий момент - дослідження суми і кількості податкового тягаря в компанії за даними бізнес-плану.
Нижче наведено результати звітів про податки, які ви плануєте.
Податки, які буде надіслано під час використання проекту:
- На майно - 2,2 %.
- На прибуток - 20 відсотків.
- ПДС - 18 відсотків.
Щоб побудувати грошову потік, нам потрібно визначити, скільки виручки треба виручити здачами, а для чого проводити зонування площі ТРЦ. Елементи зонування показані у таблиці нижче.
Зонування
Обчислення прибутків від здачі приміщень в оренду за планованим бізнесом є центральним моментом, оскільки пов'язаний з його ефективністю. Існує багато передбачених можливостей отримання такого доходу: оптимістичний, середній та песимічний. Нижче наведено деякі характеристики кожного варіанта.
Перша таблиця зображає песимістичний прогноз щодо отримання прибутку.
Розрахунки доходів від оренди. Арендні ставки - песимістичний прогноз
Дані таблиці показують, що внаслідок впровадження проекту песимічний розмір отриманих прибутків здачу площників в ТРЦ становитиме 3909468 доларів.
У таблиці наведено дані щодо прибутків від орендних установ, які є плоскими для торговельного центру.
Розрахунки доходів від оренди. Арендні ставки - середній показник
Дані таблиці показують, що внаслідок впровадження проекту середня кількість прибутків, які отримують з продажу, становитиме 4429399 доларів.
Також необхідно передбачити оптимістичний прогноз щодо отримання прибутків від здачі майданчиків у оренду, що міститься у таблиці нижче.
Розрахунки доходів від оренди. Арендні ставки - оптимістичний прогноз
Дані таблиці дозволяють зробити висновок, що в результаті впровадження проекту оптимістичний розмір отриманих прибутків від здачі площників в ТРЦ становитиме 4776385 доларів.
Розраховують вартість зайвих коштів і графік їх погашення в таблиці нижче.
| Баланс до погашення | % з поточної сплати | Загальна сума поточного сплати | Щомісячна плата |
|